Photos à prendre pendant une visite de maison : ma liste en 20 clichés

Pourquoi vingt photos, et pas cent

Recevoir cent photos d'une visite ne m'aide pas davantage que d'en recevoir vingt : au-delà d'un certain nombre, ce sont les mêmes angles répétés, et les zones manquantes restent manquantes. Ce qui rend une série utile, ce n'est pas sa taille, c'est sa couverture : chaque partie du bien apparaît au moins une fois, et chaque anomalie repérée apparaît deux fois, de loin et de près.

La liste qui suit est celle que je donne aux acheteurs. Elle est pensée pour une maison individuelle ; pour un appartement, retirez les photos de toiture, de terrain et de vide sanitaire, et ajoutez les parties communes, la cage d'escalier, le local poubelles et le tableau d'affichage du syndic. La lecture des documents de copropriété est un sujet à part, abordé dans Acheter un appartement en copropriété.

Avant d'entrer : préparer la visite

Trois minutes de préparation valent dix photos. Avant de partir, notez l'année de construction, la surface annoncée, le mode de chauffage et la classe énergétique. Relisez l'annonce et repérez ce qui n'est pas montré : c'est ce qu'il faudra photographier en priorité. Le décodage des formules d'annonce est détaillé dans Maison à rafraîchir, travaux à prévoir : ce que l'annonce veut dire.

Emportez trois choses : un mètre ruban ou une pièce de monnaie pour servir d'échelle sur les gros plans, une lampe — celle d'un smartphone suffit — et de quoi noter. Et demandez en arrivant l'autorisation de photographier : elle est presque toujours donnée.

Photos 1 à 6 : l'extérieur et le terrain

1. La façade principale entière, en reculant assez pour voir le sol, les angles, toutes les ouvertures et le bas de la toiture.
2. Les trois autres façades, dans le même esprit — comptez-les comme une seule entrée de liste, mais prenez-les toutes : les désordres se voient le plus souvent à l'arrière et sur le pignon le moins ensoleillé.
3. Le bas des murs sur tout le pourtour, au niveau du sol : traces d'humidité, enduit cloqué, mousses, niveau du terrain par rapport au plancher intérieur.
4. Chaque fissure repérée, deux fois : une vue large qui la situe sur la façade, un gros plan avec un repère d'échelle. La grille pour les interpréter est dans Fissure dans un mur : grave ou pas ?.
5. Les descentes d'eau pluviale et les gouttières, avec leur point de rejet au sol : une descente qui se termine au pied du mur est un classique qui explique beaucoup de désordres.
6. Le terrain : pente, arbres proches de la maison, terrasse, muret de soutènement, accès, regard d'assainissement. En zone argileuse, cette photo prend une importance particulière — l'exposition se vérifie sur Géorisques.

Photos 7 à 9 : toiture, combles, charpente

7. Chaque pan de toiture depuis le sol, au zoom optique : coloration, mousse, tuiles dépareillées ou déplacées, ligne du faîtage. Ne montez jamais sur un toit. Ce que ces vues révèlent est détaillé dans Tuiles poreuses : les signes sur photo.
8. Les points singuliers : cheminée et son solin, fenêtres de toit, noues, raccords avec une extension, sorties de ventilation.
9. Les combles, si l'accès est possible : quatre vues depuis la trappe, plus l'isolant, l'écran de sous-toiture et toute trace sombre sur les bois. Lumière éteinte quelques secondes pour repérer le jour traversant.

Photos 10 à 14 : l'intérieur, pièce par pièce

10. Une vue d'ensemble par pièce, depuis un angle, pour restituer le volume et la disposition des ouvertures.
11. Les plafonds, notamment au dernier niveau et sous les pièces d'eau : auréoles, fissures, joints de plaques. Ce que raconte une tache est expliqué dans Tache d'humidité au plafond.
12. Les angles de murs et le bas des murs : décollements de papier, plinthes écartées, traces sombres, salpêtre.
13. Les menuiseries : une photo du vitrage de près — l'intercalaire porte souvent une date — et une photo du dormant et du joint. Notez celles qui ferment mal.
14. Les sols : carrelage fissuré ou sonnant creux, parquet qui bouge, seuils, jour sous les portes. Un niveau à bulle ou une bille posée au sol, photographiés, valent mieux qu'une impression.

Photos 15 à 18 : réseaux et équipements

15. Le tableau électrique ouvert, net et lisible : présence de disjoncteurs différentiels, état du câblage, traces de surchauffe, présence de fusibles anciens. C'est la photo la plus souvent oubliée et l'une des plus informatives ; le sujet est traité dans Électricité en maison ancienne.
16. La chaudière ou la pompe à chaleur, avec sa plaque signalétique lisible : marque, modèle, année. Photographiez aussi l'autocollant d'entretien s'il existe.
17. Le ballon d'eau chaude et les arrivées d'eau visibles : nature des tuyaux, traces de calcaire ou de suintement, vanne d'arrêt général.
18. Les bouches de ventilation dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes, ainsi que les entrées d'air des fenêtres. Leur absence ou leur obstruction explique beaucoup de moisissures : voir VMC et ventilation.

Photos 19 et 20 : sous-sol, garage, vide sanitaire

19. Le sous-sol ou le garage en entier, murs et sol : c'est l'endroit où la structure se voit sans revêtement. Fissures, traces d'eau jusqu'à une certaine hauteur, efflorescences blanches, ventilation.
20. La trappe du vide sanitaire et, si elle s'ouvre, une vue à l'intérieur avec la lampe : présence d'eau, de gaines, d'isolant tombé, d'odeur. Si l'accès est impossible, photographiez la trappe fermée et notez-le.

Ajoutez enfin, si vous les voyez : le compteur d'eau, le regard d'assainissement, et la plaque d'égout la plus proche. Sur une maison non raccordée, l'installation individuelle et sa date sont une question à poser.

Comment prendre une photo exploitable

Une bonne série mal photographiée ne sert à rien. Cinq règles suffisent.

• Appareil parallèle à la surface. Une photo prise de biais déforme les proportions et rend toute mesure impossible.
• Lumière naturelle, flash en dernier recours. Le flash frontal efface les reliefs ; une lampe tenue de côté les révèle.
• Pas de zoom numérique. Approchez-vous, ou utilisez le zoom optique. Une photo pixellisée ne se rattrape pas.
• Un repère d'échelle sur les gros plans. Mètre ruban, règle ou pièce de monnaie posée à côté du défaut.
• Deux clichés par anomalie. Un large qui situe, un serré qui montre. Le premier vaut autant que le second.

Vérifiez aussi que la date et l'heure sont actives sur votre appareil : la chronologie d'un dossier est précieuse, surtout si un désordre évolue entre deux visites.

Après la visite : ce que j'en fais

Le soir même, pendant que la mémoire est fraîche, écrivez trois lignes : ce qui vous a plu, ce qui vous a gêné, ce que vous n'avez pas pu voir. Classez les photos par zone. Notez les questions restées sans réponse.

À partir de là, trois suites possibles. Si rien ne vous inquiète, vous avez un dossier propre pour comparer avec les autres biens. Si un point vous gêne, une série de photos permet d'obtenir un premier avis sur ce point précis, sans attendre. Si le bien vous intéresse sérieusement, une seconde visite vaut toujours la peine, avec la liste de ce que vous n'avez pas vu la première fois : c'est là qu'on regarde au lieu d'admirer.

Et si l'affaire avance, sachez ce que les photos ne remplacent pas : les documents. Le dossier de diagnostics remis au moment de la vente est listé par service-public.gouv.fr, et l'état des risques, qui doit être remis dès la première visite lorsqu'elle a lieu, est décrit par service-public.gouv.fr ; la situation d'une adresse se vérifie sur ERRIAL. La revue générale d'un achat est réunie dans Que vérifier avant d'acheter une maison et dans Faire vérifier une maison avant achat.

Vingt photos, dix minutes, et une visite cesse d'être un souvenir pour devenir un dossier.

Questions fréquentes

Ai-je le droit de photographier pendant une visite ?

Demandez simplement l'autorisation en arrivant, au vendeur ou à la personne qui fait visiter. Elle est presque toujours accordée quand on explique que c'est pour se souvenir et comparer plusieurs biens. Évitez de photographier des effets personnels, des documents ou des personnes, et n'insistez pas si l'on vous le refuse : notez alors par écrit, immédiatement après la visite.

Combien de temps faut-il pour prendre ces vingt photos ?

Une dizaine de minutes si vous suivez l'ordre proposé, ce qui tient largement dans une visite classique. Le plus efficace est de faire d'abord le tour extérieur pendant que le reste du groupe entre, puis de reprendre l'intérieur méthodiquement, pièce par pièce, en terminant par les locaux techniques.

Faut-il utiliser le flash ?

Le moins possible. Le flash écrase les reliefs et fait disparaître précisément ce qui se lit dans les ombres, comme une fissure fine ou un gonflement de plaque. Ouvrez les volets, allumez les lumières existantes, stabilisez l'appareil contre un mur et prenez deux clichés du même endroit. Dans un sous-sol sans lumière, une lampe tenue de côté donne un bien meilleur résultat que le flash frontal.

Que faire si je ne peux pas accéder aux combles ou au sous-sol ?

Photographiez la trappe ou la porte fermée, et notez-le. Un accès refusé ou impossible est une information, et c'est une bonne question à poser : pourquoi n'est-ce pas accessible, et peut-on l'ouvrir lors d'une seconde visite ? Un bien dont on ne voit ni les combles ni le sous-sol se juge avec une marge d'incertitude qu'il faut assumer.

Ces photos remplacent-elles une expertise sur place ?

Non, et il faut le dire clairement. Une série de photos permet une première lecture sérieuse : repérer ce qui mérite attention, poser les bonnes questions, décider s'il faut une deuxième visite ou un avis approfondi. Elle ne remplace ni une visite technique, ni une étude de sol, ni un diagnostic réglementaire lorsque ceux-ci sont nécessaires.